Normativa sulle locazioni brevi

Contratti di locazione ad uso abitativo fino a 30 giorni, anche con servizi accessori (pulizia locali e biancheria), stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa.

La definizione di locazioni brevi è contenuta nel Decreto 50/2017, convertito con modificazioni dalla Legge n.96 del 21 giugno 2017.

Decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 - Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo. (GU n.95 del 24-4-2017 - Suppl. Ordinario n. 20) (estratto) convertito con modifiche dalla L. 21 giugno 2017, n. 96, pubblicato nella GU Serie Generale n.144 del 23-06-2017 - Suppl. Ordinario n. 31.

Articolo 4
(Regime fiscale delle locazioni brevi)
1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

2. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23, con l'aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. L'aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuta dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Modifica apportata dall'articolo 1 comma 63 Legge di Bilancio 2024 con decorrenza 1° gennaio 2024.

3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.

3-bis. Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ai sensi dell'articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l'attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.
La Legge n. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021) ha abrogato il suddetto comma 3-bis dell'articolo 4 DL 24 aprile 2017 n.50 ove si era previsto l'adozione di un regolamento allo scopo di stabilire in quali casi l'attività di locazione breve si intende svolta in forma imprenditoriale.

4. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati. L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 è punita con la sanzione di cui all'articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

5. I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21 per cento sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell'articolo 4 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l'opzione per l'applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

5-bis. I soggetti di cui al comma 5 non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell'articolo 162 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi derivanti dal presente articolo tramite la stabile organizzazione. I soggetti non residenti riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, ai fini dell'adempimento degli obblighi derivanti dal presente articolo, in qualità di responsabili d'imposta, nominano un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell'articolo 23 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600.

5-ter. Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all'articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.

6. Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall'entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione dei commi 4, 5 e 5-bis del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell'intermediario.

7. A decorrere dall'anno 2017 gli enti che hanno facoltà di applicare l'imposta di soggiorno ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e il contributo di soggiorno di cui all'articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, possono, in deroga all'articolo 1, comma 26, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, e all'articolo 1, comma 169, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, istituire o rimodulare l'imposta di soggiorno e il contributo di soggiorno medesimi.

Con decorrenza del periodo di imposta 2026, il regime della cedolare secca è applicabile solo nell'ipotesi di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta, conseguentemente, in tutti gli altri casi, l'attività di locazione di breve durata attuata dal proprietario degli appartamenti si presume venga svolta sotto forma di impresa e pertanto lo stesso locatore deve attivare la partita Iva e sottoporre il reddito da locazione al regime di impresa.

Non c’è dubbio, quindi, che un “privato” che destina alla locazione breve tre o più appartamenti nel corso di un periodo di imposta non potrà più scegliere la cedolare secca. Inoltre, la sua attività si presumerà svolta in forma d’impresa, con tutto ciò che ne consegue (obbligo di apertura della partita iva e tenuta delle scritture contabili).

Il fatto che la norma parli di appartamenti crea qualche incertezza anche per i casi di locazione parziale. Ma qui dovrebbe prevalere il dato letterale, per quanto sia stato scelto un termine non tecnico (appartamento va probabilmente inteso come sinonimo di unità immobiliare del gruppo A, escluso A/10). Perciò, chi destina alle locazioni brevi - ad esempio - tre intere unità e una porzione di altre due unità dovrebbe rimanere nell'ambito della cedolare secca al 21% e non essere obbligato ad aprire la partita IVA.

In questa prospettiva, il termine “appartamento” dovrebbe essere inteso come sinonimo di unità immobiliare del gruppo catastale A (esclusa A/10), autonomamente identificata catastalmente. Ne consegue che la locazione di una singola stanza non dovrebbe integrare, di per sé, un autonomo “appartamento” ai fini del limite previsto dalla normativa sulle locazioni brevi.

Pertanto, ad esempio, un contribuente che destina alle locazioni brevi due intere unità immobiliari e concede inoltre in locazione alcune singole stanze di altri immobili, in assenza di ulteriori elementi organizzativi tipici dell’attività d’impresa, potrebbe sostenere di rimanere nell’ambito del regime fiscale delle locazioni brevi senza obbligo automatico di apertura della partita IVA.

Attenzione: si tratta comunque di una questione non ancora chiarita espressamente dall’Agenzia delle Entrate né dalla giurisprudenza. In caso di controlli, l’Amministrazione finanziaria potrebbe valorizzare non solo il numero delle unità immobiliari ma anche gli elementi concreti di organizzazione dell’attività, la continuità delle locazioni e la presenza di servizi aggiuntivi.

CAMPO DI APPLICAZIONE

Il regime fiscale delle locazioni brevi disciplinato dall’art. 4 del D.L. 50/2017 si applica esclusivamente ai contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

La cedolare secca può essere applicata alle locazioni brevi, mentre non si applica alle attività ricettive vere e proprie, quali case vacanze imprenditoriali, bed & breakfast imprenditoriali, affittacamere e strutture para-alberghiere, i cui proventi costituiscono reddito d’impresa o redditi diversi secondo la concreta organizzazione dell’attività.

Effetti della riforma 2026

La conseguenza pratica è che, dal terzo appartamento, il locatore deve valutare:

• apertura della partita IVA;
• iscrizione INPS gestione commercianti, ove dovuta;
• adozione di un regime fiscale d’impresa (forfettario, semplificato o ordinario);
• adempimenti amministrativi regionali e comunali previsti per l’attività ricettiva o imprenditoriale.

La presunzione introdotta dalla legge resta comunque una presunzione relativa e non assoluta: la qualificazione come attività d’impresa deve essere coordinata con l’art. 2082 del Codice civile, che richiede un’attività economica organizzata esercitata professionalmente.

La norma riguarda esclusivamente le locazioni brevi ex art. 4 D.L. 50/2017 e non si applica ai contratti abitativi ordinari di lunga durata (“4+4”, “3+2”, transitori ordinari), che continuano a produrre redditi fondiari.

La disciplina si applica anche quando i contratti vengono conclusi tramite intermediari immobiliari o portali telematici.

In caso di attività considerata imprenditoriale, i proventi delle locazioni brevi non sono più qualificati come redditi fondiari ma come reddito d’impresa, con applicazione delle relative regole fiscali, contabili e previdenziali.

Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 17 marzo 2022

Con il provvedimento Prot. n. 86984/2022 del 17 marzo 2022 l’Agenzia delle Entrate ha modificato alcuni articoli del provvedimento Prot. n. 132395/2017 del 12 luglio 2017, introducendo nuovi obblighi.

Dal 2023 sarà infatti obbligatorio comunicare all’Agenzia delle Entrate – entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data di stipula del contratto – l’anno di locazione e i dati catastali dell’appartamento affittato.

Tali dati vanno ad aggiungersi a quelli già oggetto di comunicazione secondo il precedente provvedimento (nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, indirizzo dell’immobile locato e importo del corrispettivo lordo). Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.

Risoluzione n. 88/E del 5-7-2017

Istituzione del codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve di cui all’articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50

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Provvedimento n. prot. 132395/2017 del 12-7-2017

Disposizioni di attuazione dell’articolo 4, commi 4, 5 e 5-bis del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50,convertito, con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017,n. 96,recante disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo.

Questo provvedimento precisa le modalità con le quali i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento della ritenuta del 21% sui contratti di locazione brevi.

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Circolare 24/E del 12 ottobre 2017

Regime fiscale delle locazioni brevi – Art. 4 DL 24 aprile 2017 n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96

Questa circolare sintetizza le caratterstiche delle locazioni brevi. La circolare dell’Agenzia delle Entrate 12.10.2017, n. 24/E ha fornito chiarimenti in tema di locazioni brevi, introdotte dall'art. 4 D.L. 24.04.2017, n. 50, convertito nella L. 21.06.2017, n. 96. Anzitutto si ricorda che per locazioni brevi si intendono quei contratti di locazione di immobili situati in Italia, ad uso abitativo, in categoria catastale da A1 ad A11 (escluso A10) e relative pertinenze, nonché anche singole stanze, di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono quali prestazioni “accessorie” la fornitura di biancheria, pulizia dei locali, nonché altri servizi strettamente connessi all'utilizzo dell’immobile quali la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, ecc. Al contrario, sono esclusi, per esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o interpreti.

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Guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata al 2026

Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le nuove regole per gli intermediari.

Decreto legge n. 24 del 2019 (Decreto Crescita)

L'articolo 13-quateer del DL 34/2019 introduce:

• una norma in materia di locazioni brevi di cui all'art. 4 del DL 50/2017;
• una norma relativa alle comunicazioni alla Questura imposte dal Testo Unico di Pubblica Sicurezza (RD 18-6-1931 n. 772);
• una norma concernente l'istituzione di una banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alla locazione breve di cui al suddetto Decreto legge, identificati da un specifico "codice identificativo".

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Banca dati strutture ricettive e CIN

Il decreto ministeriale prot. n. 1782 del 29 settembre 2021 ha disciplinato le modalità di realizzazione e gestione della Banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi, prevista dall’art. 13-quater del D.L. 34/2019.

Successivamente, il sistema è stato integrato dal Codice Identificativo Nazionale (CIN), introdotto dall’art. 13-ter del D.L. 145/2023 (cd. “Decreto Anticipi”), oggi pienamente operativo.

La banca dati nazionale contiene informazioni relative a:

• tipologia dell’alloggio;
• ubicazione dell’immobile;
• capacità ricettiva;
• titoli abilitativi eventualmente richiesti;
• soggetto che esercita l’attività;
• codice identificativo regionale e CIN.

Il sistema ha l’obiettivo di uniformare i dati a livello nazionale, migliorare i controlli fiscali e amministrativi, contrastare l’abusivismo e garantire maggiore trasparenza nei confronti dei turisti.

SCARICA IL DM 1782/2021

Comunicazione ospiti alla Questura – Alloggiati Web

L’art. 19-bis del D.L. 4 ottobre 2018, n. 113, convertito dalla Legge 1 dicembre 2018, n. 132, ha chiarito che l’obbligo di comunicare le generalità degli alloggiati all’autorità di pubblica sicurezza si applica anche alle locazioni brevi di durata inferiore a 30 giorni.

Il locatore, il sublocatore o il comodatario che concede in godimento l’immobile deve quindi identificare gli ospiti mediante un documento valido e trasmettere i dati tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, secondo le modalità e i termini previsti dall’art. 109 TULPS.

Per i cittadini italiani e dell’Unione europea è necessario acquisire un documento d’identità valido. Per i cittadini extra-UE è normalmente richiesto il passaporto o altro documento equipollente riconosciuto secondo la normativa vigente.

La violazione dell’art. 109 TULPS comporta responsabilità penale, con arresto fino a tre mesi o ammenda fino a euro 206, ai sensi dell’art. 17 TULPS.

Locazione per finalità turistico‑ricreative. La disciplina amministrativa può variare a livello regionale/comunale.

Mettono in contatto host e ospiti e/o incassano i canoni (possono operare ritenute come sostituti d’imposta).

Applicabile ai canoni delle locazioni brevi per persone fisiche, con aliquote e limiti previsti dalla normativa vigente.

Se l’intermediario incassa i canoni, può operare una ritenuta. Controlla le certificazioni annuali.

Tributo locale dovuto dall’ospite; riversamento e rendicontazione secondo regolamento comunale.

Fino a 30 giorni per singolo contratto.

Sì, servizi accessori come pulizia e biancheria sono ammessi; evita servizi tipici alberghieri in forma d’impresa se operi come privato.

Dal 2026, se una persona fisica destina alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. In pratica, dal terzo appartamento occorre valutare apertura della partita IVA, SCIA ove richiesta, regime contabile, IVA, INPS e dichiarazione del reddito d’impresa.

Fino a due appartamenti resta possibile, in presenza degli altri requisiti, il regime delle locazioni brevi con cedolare secca: 21% per un immobile individuato in dichiarazione e 26% per l’altro.