Normativa del contratto di locazione turistica
Le principali fonti civilistiche, fiscali e amministrative da considerare.
Il contratto di locazione turistica non è disciplinato da un'unica normativa. Per individuare correttamente le regole applicabili occorre distinguere tra disciplina civilistica della locazione, normativa fiscale nazionale e adempimenti amministrativi previsti a livello nazionale, regionale e comunale.
Codice civile
La locazione per finalità turistiche trova la propria disciplina generale nelle disposizioni del Codice civile in materia di locazione, in particolare negli articoli 1571 e seguenti, che regolano i principali diritti e obblighi del locatore e del conduttore.
Legge n. 431/1998
Le locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate esclusivamente per finalità turistiche sono escluse, ai sensi dell'articolo 1, comma 2, lettera c), della Legge n. 431/1998, dall'applicazione di una parte rilevante della disciplina prevista per le ordinarie locazioni abitative.
Disciplina delle locazioni brevi
Quando il contratto ha una durata non superiore a 30 giorni e ricorrono gli altri requisiti previsti dalla legge, può trovare applicazione anche la disciplina fiscale delle locazioni brevi introdotta dall'articolo 4 del Decreto-Legge n. 50/2017.
È importante distinguere le due nozioni: una locazione turistica è individuata principalmente dalla finalità del soggiorno, mentre la locazione breve costituisce una specifica fattispecie definita dalla normativa fiscale. Le due categorie possono quindi coincidere, ma non sono sinonimi.
Normativa regionale e comunale
Alle norme civilistiche e fiscali si affiancano gli adempimenti amministrativi previsti dalle Regioni e dai Comuni. A seconda del territorio possono essere richiesti comunicazioni preventive, registrazioni nei sistemi regionali, trasmissione dei flussi turistici, adempimenti relativi all'imposta di soggiorno e ulteriori requisiti amministrativi.
Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Per gli immobili destinati a locazione per finalità turistiche o a locazione breve deve inoltre essere verificata la disciplina del Codice Identificativo Nazionale (CIN), prevista dall'articolo 13-ter del Decreto-Legge n. 145/2023.
Un contratto, più livelli normativi
La disciplina civilistica del contratto non deve essere confusa con gli adempimenti fiscali e amministrativi. La validità del contratto, la sua eventuale registrazione, il CIN, Alloggiati Web, i flussi statistici e l'imposta di soggiorno rispondono a normative e presupposti differenti.
Codice del Turismo
Il quadro statale e il ruolo della normativa regionale.
Il Decreto legislativo n. 79 del 23 maggio 2011 ha approvato il Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo. La Corte costituzionale, con sentenza n. 80 del 2012, ha però dichiarato l’illegittimità di diverse disposizioni del Codice, confermando la competenza regionale in materia di turismo e strutture ricettive.
Per le locazioni turistiche occorre quindi distinguere tra disciplina civilistica del contratto, normativa fiscale nazionale e regole amministrative regionali o comunali. La definizione statistica di “turismo” usata dall’ISTAT non coincide automaticamente con una durata civilistica obbligatoria della locazione turistica.
Attenzione
Prima di avviare l’attività occorre verificare gli adempimenti previsti dalla propria Regione, Provincia autonoma e Comune, inclusi eventuali obblighi di comunicazione, codice regionale, imposta di soggiorno, flussi turistici e portali locali.
Le locazioni turistiche
Contratti stipulati per finalità esclusivamente turistiche.
Le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo per finalità turistiche sono escluse dall’applicazione di molte regole vincolistiche della Legge n. 431/1998 e sono regolate principalmente dal Codice civile, in particolare dagli articoli 1571 e seguenti.
La finalità turistica riguarda l’interesse delle parti a destinare l’immobile a soggiorno temporaneo per vacanza, svago, riposo o altra esigenza collegata al turismo. Quando l’occupazione diventa stabile o non più coerente con tale finalità, può essere necessario valutare altre tipologie contrattuali, come la locazione transitoria o abitativa ordinaria.
Principio pratico
La locazione turistica resta una locazione, non una struttura ricettiva. Il discrimine principale è l’assenza di servizi tipicamente alberghieri o para-alberghieri durante il soggiorno.
Il contratto di locazione turistica
Forma, contenuti essenziali e limiti dei servizi.
Il contratto di locazione turistica dovrebbe essere redatto per iscritto e indicare almeno: dati delle parti, immobile, durata, canone, deposito cauzionale, regole di utilizzo, numero degli occupanti, divieto di sublocazione salvo patto contrario, ripartizione delle spese e finalità turistica del soggiorno.
L’immobile deve essere consegnato in condizioni idonee all’uso abitativo, con servizi igienici, cucina e dotazioni coerenti con quanto promesso nell’annuncio o nel contratto. La fornitura iniziale di biancheria e la pulizia finale possono essere compatibili con la locazione breve nei limiti previsti dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017, ma la pulizia giornaliera, il cambio biancheria durante il soggiorno, la colazione o altri pasti sono indici di attività ricettiva.
Da evitare nella locazione pura: pulizie infrasettimanali, cambio biancheria durante il soggiorno, somministrazione di alimenti, reception organizzata e servizi turistici strutturati a pagamento.
Facsimile di contratto di locazione turistica
Nella sezione Modulistica trovi il facsimile predisposto da Studio Polli e le modalità di acquisto.
Registrazione dei contratti
Quando registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate.
I contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti non devono essere registrati, salvo caso d’uso. Se la durata complessiva supera 30 giorni nell’anno con lo stesso conduttore, il contratto deve essere registrato.
La registrazione non sostituisce gli altri adempimenti: comunicazione degli ospiti all’autorità di pubblica sicurezza tramite Alloggiati Web, eventuale imposta di soggiorno, comunicazioni statistiche e obblighi regionali o comunali restano da verificare separatamente.
Le locazioni brevi
La disciplina dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017.
Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. La disciplina si applica anche alle sublocazioni e ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, se ricorrono i presupposti normativi.
| Requisito | Descrizione |
|---|---|
| Soggettivo | Persone fisiche che agiscono fuori dall’esercizio di impresa. |
| Oggettivo | Immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. |
| Durata | Non superiore a 30 giorni per ciascun contratto. |
| Servizi compatibili | Fornitura di biancheria e pulizia dei locali, senza servizi tipicamente alberghieri. |
La locazione breve non ha necessariamente finalità turistica: può riguardare anche brevi esigenze lavorative, sanitarie, familiari o di studio. La locazione turistica, invece, si caratterizza per la finalità del soggiorno.
CIN e Banca Dati Strutture Ricettive
Codice Identificativo Nazionale per locazioni turistiche, locazioni brevi e strutture ricettive.
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è rilasciato tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche. Il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’alloggio e indicato in ogni annuncio pubblicato o comunicato.
Sono tenuti a richiedere il CIN, tra gli altri, i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e i locatori di unità immobiliari destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017.
Nota operativa
L’obbligo nazionale del CIN non elimina eventuali codici identificativi regionali o provinciali. Se la normativa locale prevede un codice territoriale, occorre gestire entrambi.
Gestione imprenditoriale
Quando l’attività può perdere natura privata.
La presenza di organizzazione stabile, pubblicità strutturata, pluralità di servizi, personale, uffici, gestione professionale e continuità operativa può far ritenere l’attività svolta in forma imprenditoriale. In tal caso possono diventare necessari partita IVA, iscrizione al Registro imprese, SCIA quando richiesta e adempimenti fiscali e amministrativi propri dell’impresa.
La disciplina fiscale delle locazioni brevi contiene anche presunzioni legali collegate al numero degli immobili destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta. È quindi essenziale verificare annualmente la soglia vigente e il trattamento fiscale applicabile.
Verifica annuale
Le regole fiscali sulle soglie immobiliari e sulla cedolare secca sono state oggetto di modifiche recenti. Per il periodo d’imposta interessato occorre controllare la norma vigente e le istruzioni dichiarative aggiornate.
Servizi aggiuntivi
Servizi compatibili e servizi a rischio riqualificazione.
Nella locazione turistica pura il locatore mette a disposizione l’immobile, con le utenze e le dotazioni promesse, ma non organizza servizi tipici dell’ospitalità alberghiera. Sono particolarmente sensibili: pulizie periodiche durante il soggiorno, cambio biancheria in corso di permanenza, colazione, somministrazione di pasti, transfer, tour, concierge e servizi ricorrenti alla persona.
Quando tali servizi sono offerti in modo organizzato, l’attività può essere riqualificata come ricettiva o imprenditoriale, con conseguenze su autorizzazioni, IVA, redditi d’impresa e regime fiscale.
Soluzione prudenziale
Se si vogliono offrire servizi ulteriori, è opportuno separarli dalla locazione e farli gestire da soggetti abilitati, verificando comunque la compatibilità con normativa regionale e fiscale.
Tassazione delle locazioni turistiche e brevi
Cedolare secca, tassazione ordinaria e ritenute degli intermediari.
Il proprietario può valutare, quando ne ricorrono i presupposti, l’opzione per la cedolare secca oppure la tassazione ordinaria IRPEF. Per le locazioni brevi la cedolare secca è stata oggetto di aggiornamenti: l’aliquota ridotta del 21% opera per un immobile scelto dal contribuente, mentre per gli altri immobili locati brevemente si applica l’aliquota del 26% nei limiti e secondo le regole vigenti.
Gli intermediari immobiliari e i portali telematici che intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi sono soggetti agli obblighi di comunicazione e ritenuta previsti dalla disciplina delle locazioni brevi.
Dal 2026
Controllare le istruzioni dichiarative aggiornate, perché il CIN entra anche nella gestione dichiarativa e le soglie per la cedolare secca devono essere verificate con riferimento al periodo d’imposta.
Domande frequenti
La locazione turistica può durare più di 30 giorni?
Sì, in linea civilistica la locazione turistica non coincide necessariamente con la locazione breve. La soglia dei 30 giorni è centrale per la disciplina delle locazioni brevi e per la registrazione, ma la finalità turistica e la normativa regionale vanno sempre verificate.
Qual è la principale differenza tra locazione breve e locazione turistica?
La locazione breve è definita dalla durata non superiore a 30 giorni e dai requisiti dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017. La locazione turistica è caratterizzata dalla finalità del soggiorno. Le due categorie possono sovrapporsi, ma non coincidono sempre.
Il CIN è obbligatorio anche per le locazioni turistiche?
Sì, il CIN riguarda anche le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e a locazioni brevi, secondo la disciplina nazionale e le FAQ ministeriali.
Si possono offrire pulizia e biancheria?
Nelle locazioni brevi la disciplina contempla la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Restano invece rischiosi i servizi tipicamente alberghieri durante il soggiorno, come pulizie giornaliere, cambio biancheria periodico, colazione o somministrazione di pasti.
Quali aliquote di cedolare secca si applicano alle locazioni brevi?
La disciplina aggiornata prevede l’aliquota ridotta del 21% per un immobile scelto dal contribuente e l’aliquota del 26% per gli altri immobili locati brevemente, nei limiti di applicabilità del regime. Per l’anno fiscale specifico occorre verificare istruzioni e soglie vigenti.
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