1. Proprietari
La figura dei proprietari, o titolari di diritti reali, che concedono i propri immobili in locazione breve.
Sono interessate le persone fisiche che operano fuori dall’attività d’impresa. Possono rientrare anche i titolari di diritti reali sull’immobile, come l’usufruttuario, purché la disponibilità giuridica del bene consenta la concessione in locazione.
Attenzione: se l’attività diventa abituale, organizzata e accompagnata da servizi tipici dell’attività ricettiva o alberghiera, come reception, colazione, cambio biancheria durante il soggiorno o pulizie periodiche infrasoggiorno, può configurarsi attività d’impresa e non semplice locazione breve.
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2. Intermediari
Gli intermediari hanno un ruolo rilevante nell'ambito delle locazioni brevi, soprattutto con l’avvento delle piattaforme online.
Sono considerati intermediari le agenzie immobiliari, i soggetti che mettono in contatto locatori e conduttori, i portali telematici e chiunque faciliti, anche tramite mezzi digitali, la stipula di contratti di locazione breve.
Gli esercenti attività di intermediazione immobiliare sono tenuti agli obblighi informativi quando intervengono nella stipula del contratto. Se incassano o intervengono nel pagamento del canone o dei corrispettivi, devono inoltre applicare la ritenuta prevista dalla disciplina sulle locazioni brevi al momento del riversamento delle somme al locatore.
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3. Sublocazione
La figura dei sublocatori nell'ambito delle locazioni brevi.
Il sublocatore è il soggetto che prende in locazione un immobile e, nei limiti consentiti dal contratto principale e dalla legge, lo concede a sua volta in sublocazione breve per periodi non superiori a 30 giorni.
Le sublocazioni brevi rientrano nella disciplina dell’articolo 4 del D.L. 50/2017.
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4. Comodatari
La figura dei comodatari nell'ambito delle locazioni brevi.
Il comodatario è il soggetto che riceve un immobile in comodato gratuito e lo concede in locazione breve, ove ciò sia consentito dal proprietario e dal titolo di disponibilità dell’immobile.
Anche i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario rientrano nella disciplina delle locazioni brevi di cui all’articolo 4 del D.L. 50/2017.
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5. Imposta di soggiorno
Gli adempimenti legati all'assolvimento dell'imposta di soggiorno.
L'imposta di soggiorno è un tributo comunale disciplinato dall’articolo 4 del D.Lgs. 23/2011. Ogni Comune può istituirla con proprio regolamento e stabilire misura, esenzioni, termini e modalità di riversamento.
Il tributo può riguardare anche le locazioni brevi. I proprietari, sublocatori o comodatari che affittano con contratti brevi devono quindi verificare il regolamento comunale applicabile, riscuotere l’imposta dagli ospiti quando dovuta e riversarla secondo le modalità previste dal Comune.
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6. Canone speciale RAI
Il pagamento del canone speciale RAI.
La presenza di apparecchi televisivi o radiofonici messi a disposizione degli ospiti può comportare l'obbligo di verificare la disciplina del canone speciale RAI, anche nel caso di attività non imprenditoriale.
Approfondimento: canone RAI per locazioni non imprenditoriali.
7. Codice identificativo nazionale CIN
L'obbligo di indicazione del CIN per strutture ricettive, locazioni brevi e locazioni turistiche.
Il Codice identificativo nazionale deve essere richiesto tramite la piattaforma telematica nazionale e deve essere indicato negli annunci e negli strumenti di promozione dell’immobile. L’obbligo riguarda le strutture turistico-ricettive e le unità immobiliari destinate a locazione breve o per finalità turistiche.
Il CIN deve inoltre essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
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8. Estintori portatili
L'installazione di estintori portatili e dispositivi di sicurezza nelle locazioni brevi e turistiche.
Oltre all’iscrizione nella banca dati nazionale per ottenere il CIN, la disciplina richiede il rispetto dei requisiti di sicurezza previsti dall’articolo 13-ter del D.L. 145/2023, con particolare attenzione ai dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio e agli estintori portatili.
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