Quadro normativo regionale
Il riferimento principale è la Legge regionale Toscana 31 dicembre 2024, n. 61, Testo unico del turismo, nel testo vigente. La disciplina regionale dedica un titolo specifico alle locazioni turistiche e si coordina con le norme statali sui contratti, sulle locazioni brevi, sulla pubblica sicurezza, sul CIN e sugli obblighi fiscali.
Gli immobili o le porzioni di immobile destinati a locazione turistica devono avere i requisiti strutturali e igienico-sanitari delle civili abitazioni e rispettare le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti.
Forma non imprenditoriale e forma imprenditoriale
La qualificazione dell'attività non dipende soltanto dal nome usato negli annunci. Devono essere valutati il numero degli immobili, l'organizzazione dei mezzi, la continuità dell'attività, i servizi offerti e le presunzioni previste dalla normativa nazionale.
| Aspetto | Non imprenditoriale | Imprenditoriale |
|---|---|---|
| Avvio | Comunicazione telematica al SUAP competente. | SCIA al SUAP, oltre agli ulteriori adempimenti d'impresa. |
| Servizi | Devono restare compatibili con la mera locazione. | L'organizzazione professionale e i servizi possono assumere rilievo imprenditoriale. |
| Fisco e previdenza | Regime da valutare secondo la normativa nazionale applicabile. | Partita IVA, iscrizioni e contabilità secondo il concreto modello organizzativo. |
| Codice CIN | Obbligatorio. | Obbligatorio. |
Comunicazione al SUAP e SCIA
Nel testo regionale vigente, chi esercita una locazione turistica in forma non imprenditoriale deve effettuare la comunicazione telematica al SUAP competente per territorio, contestualmente all'inizio dell'attività locativa. Devono inoltre essere comunicate le variazioni, la sospensione e la cessazione nei termini previsti dalla legge regionale.
Per la forma imprenditoriale trova applicazione la SCIA, prevista anche dalla disciplina nazionale per l'avvio delle locazioni brevi o turistiche esercitate in forma imprenditoriale.
Possibili criteri e limiti comunali
L'articolo 59 della L.R. Toscana 61/2024 consente ai Comuni individuati dalla norma regionale di disciplinare, con regolamento, specifiche zone o aree nelle quali applicare criteri e limiti alle locazioni brevi. Le misure devono rispettare i principi di stretta necessità, proporzionalità e non discriminazione.
La disciplina regionale contempla anche un sistema autorizzatorio nelle aree interessate dal regolamento comunale, con regole specifiche, possibili contingenti e durata dell'autorizzazione. Restano da verificare le eccezioni previste per la locazione di porzioni dell'abitazione di residenza o domicilio.
La Corte costituzionale, con la sentenza n. 186 del 2025, ha respinto le principali censure rivolte all'articolo 59, confermando l'impianto regionale nei limiti precisati dalla pronuncia.
CIN, BDSR e requisiti di sicurezza
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è richiesto attraverso la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Deve essere esposto all'esterno dello stabile, nel rispetto di eventuali vincoli, e indicato negli annunci ovunque pubblicati.
Il CIN non sostituisce la comunicazione o la SCIA al SUAP, né gli obblighi di pubblica sicurezza, statistici, tributari o comunali.
Comunicazione degli ospiti: Alloggiati Web
I dati delle persone alloggiate devono essere trasmessi alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, nel rispetto dell'articolo 109 del TULPS e delle relative disposizioni attuative. Il termine ordinario è entro ventiquattro ore dall'arrivo; per soggiorni inferiori alle ventiquattro ore la comunicazione deve avvenire all'arrivo.
Le credenziali vengono rilasciate dalla Questura competente. Il portale non attribuisce il CIN e non sostituisce la comunicazione dei flussi turistici.
Flussi turistici e rilevazione statistica
Le locazioni turistiche sono soggette alla comunicazione dei dati sui movimenti degli ospiti per finalità statistiche. La procedura concreta dipende dal territorio e dalla piattaforma indicata dagli enti competenti.
È necessario registrare arrivi e partenze e trasmettere i dati con la periodicità prevista, compresi gli eventuali periodi senza movimento quando richiesto dal sistema. Poiché piattaforme e modalità operative possono cambiare, è opportuno seguire le istruzioni del SUAP, del Comune capoluogo, della Città metropolitana o dell'ufficio statistico competente.
Imposta di soggiorno
Quando il Comune ha istituito l'imposta di soggiorno, il locatore o il gestore deve applicare le regole comunali su riscossione, esenzioni, dichiarazioni, riversamento e conservazione della documentazione.
Tariffe, periodi di applicazione, esenzioni e scadenze non sono uniformi in tutta la Toscana. Occorre quindi consultare il regolamento e il portale tributario del Comune in cui si trova l'alloggio.
Checklist operativa
| Adempimento | Cosa verificare | Ente o portale |
|---|---|---|
| Qualificazione attività | Forma non imprenditoriale o imprenditoriale; servizi offerti; organizzazione. | Consulente, SUAP, Camera di commercio. |
| Avvio | Comunicazione telematica oppure SCIA. | SUAP competente per territorio. |
| Requisiti immobile | Agibilità, impianti, requisiti igienico-sanitari, sicurezza. | Comune, tecnici abilitati. |
| CIN | Richiesta, esposizione esterna e indicazione negli annunci. | BDSR Ministero del Turismo. |
| Ospiti | Accreditamento e invio delle schedine. | Questura – Alloggiati Web. |
| Flussi | Registrazione e trasmissione statistica, anche dei periodi senza movimento quando prevista. | Piattaforma territoriale indicata. |
| Imposta di soggiorno | Tariffe, esenzioni, dichiarazioni e versamenti. | Comune. |
| Regole locali | Limiti territoriali, autorizzazioni, urbanistica, condominio. | Comune e regolamenti applicabili. |
| Fisco | Contratti, imposte, ritenute, dichiarazione dei redditi, eventuale IVA. | Commercialista o consulente fiscale. |
Fonti e collegamenti ufficiali
- L.R. Toscana 31 dicembre 2024, n. 61 – testo vigente
- Regione Toscana – nuovo Testo unico e regolamento attuativo
- Regione Toscana – locazioni non imprenditoriali
- Regione Toscana – locazioni imprenditoriali
- Corte costituzionale – sentenza n. 186/2025
- Ministero del Turismo – BDSR e CIN
- Polizia di Stato – Alloggiati Web
- Approfondimento: regolamento affitti brevi Firenze
Domande frequenti
La comunicazione al SUAP è obbligatoria anche per un solo appartamento?
Il CIN sostituisce la comunicazione regionale?
Posso offrire colazione e pulizie giornaliere?
Esiste un'unica piattaforma per tutta la Toscana?
Il Comune può vietare o limitare nuovi affitti brevi?
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La corretta qualificazione dell'attività e gli adempimenti dipendono dal Comune, dal numero degli immobili, dai servizi offerti e dal modello di gestione.
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