Quadro normativo regionale
Il riferimento principale è la Legge regionale Toscana 31 dicembre 2024, n. 61, Testo unico del turismo, nel testo vigente. La disciplina regionale dedica un titolo specifico alle locazioni turistiche e si coordina con le norme statali sui contratti, sulle locazioni brevi, sulla pubblica sicurezza, sul CIN e sugli obblighi fiscali.
Gli immobili o le porzioni di immobile destinati a locazione turistica devono avere i requisiti strutturali e igienico-sanitari delle civili abitazioni e rispettare le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti.
Locazione turistica non imprenditoriale in Toscana: differenze rispetto all’impresa
La qualificazione dell'attività non dipende soltanto dal nome usato negli annunci. Devono essere valutati il numero degli immobili, l'organizzazione dei mezzi, la continuità dell'attività, i servizi offerti e le presunzioni previste dalla normativa nazionale.
Quando il proprietario può operare senza partita IVA?
La locazione turistica in forma non imprenditoriale riguarda la concessione in godimento di un immobile abitativo, o di una sua porzione, senza un’organizzazione e servizi tali da configurare un’attività d’impresa o una struttura ricettiva. La qualificazione deve essere verificata nel caso concreto: non è sufficiente dichiararsi «privato» nell’annuncio.
La gestione diretta delle prenotazioni e l’utilizzo di portali online non rendono, da soli, imprenditoriale la locazione. Occorre invece valutare complessivamente l’organizzazione dell’attività, i servizi effettivamente resi e la disciplina nazionale e regionale applicabile.
| Aspetto | Non imprenditoriale | Imprenditoriale |
|---|---|---|
| Avvio | Comunicazione telematica al SUAP competente. | SCIA al SUAP, oltre agli ulteriori adempimenti d'impresa. |
| Servizi | Devono restare compatibili con la mera locazione. | L'organizzazione professionale e i servizi possono assumere rilievo imprenditoriale. |
| Fisco e previdenza | Regime da valutare secondo la normativa nazionale applicabile. | Partita IVA, iscrizioni e contabilità secondo il concreto modello organizzativo. |
| Codice CIN | Obbligatorio. | Obbligatorio. |
Locazione breve di singole camere nello stesso appartamento
Una locazione turistica può riguardare anche una porzione di un’abitazione, come una camera con uso condiviso di ingresso, cucina o bagno. In linea generale, camere diverse della stessa unità immobiliare possono essere oggetto di contratti autonomi con conduttori differenti, anche per periodi parzialmente coincidenti, purché ogni rapporto sia effettivamente distinto.
La circostanza che il proprietario mantenga la residenza anagrafica nell’immobile non impedisce, di per sé, la locazione di una parte dell’abitazione. La residenza, tuttavia, non esonera dagli obblighi amministrativi, di pubblica sicurezza, statistici, fiscali e dagli eventuali limiti comunali applicabili.
Che cosa specificare nei contratti?
- La camera concessa in uso esclusivo e gli spazi condivisi.
- La durata, il corrispettivo e l’identità di ciascun conduttore.
- Le modalità di utilizzo delle parti comuni e le regole di convivenza.
- Gli eventuali servizi inclusi, evitando prestazioni tipiche di una struttura ricettiva non autorizzata.
Comunicazione al SUAP e SCIA
Nel testo regionale vigente, chi esercita una locazione turistica in forma non imprenditoriale deve effettuare la comunicazione telematica al SUAP competente per territorio, contestualmente all'inizio dell'attività locativa. Devono inoltre essere comunicate le variazioni, la sospensione e la cessazione nei termini previsti dalla legge regionale.
Per la forma imprenditoriale trova applicazione la SCIA, prevista anche dalla disciplina nazionale per l'avvio delle locazioni brevi o turistiche esercitate in forma imprenditoriale.
Possibili criteri e limiti comunali
L'articolo 59 della L.R. Toscana 61/2024 consente ai Comuni individuati dalla norma regionale di disciplinare, con regolamento, specifiche zone o aree nelle quali applicare criteri e limiti alle locazioni brevi. Le misure devono rispettare i principi di stretta necessità, proporzionalità e non discriminazione.
La disciplina regionale contempla anche un sistema autorizzatorio nelle aree interessate dal regolamento comunale, con regole specifiche, possibili contingenti e durata dell'autorizzazione. Restano da verificare le eccezioni previste per la locazione di porzioni dell'abitazione di residenza o domicilio.
La Corte costituzionale, con la sentenza n. 186 del 2025, ha respinto le principali censure rivolte all'articolo 59, confermando l'impianto regionale nei limiti precisati dalla pronuncia.
CIN, BDSR e requisiti di sicurezza
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è richiesto attraverso la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Deve essere esposto all'esterno dello stabile, nel rispetto di eventuali vincoli, e indicato negli annunci ovunque pubblicati.
Il CIN non sostituisce la comunicazione o la SCIA al SUAP, né gli obblighi di pubblica sicurezza, statistici, tributari o comunali.
Comunicazione degli ospiti: Alloggiati Web
I dati delle persone alloggiate devono essere trasmessi alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, nel rispetto dell'articolo 109 del TULPS e delle relative disposizioni attuative. Il termine ordinario è entro ventiquattro ore dall'arrivo; per soggiorni inferiori alle ventiquattro ore la comunicazione deve avvenire all'arrivo.
Le credenziali vengono rilasciate dalla Questura competente. Il portale non attribuisce il CIN e non sostituisce la comunicazione dei flussi turistici.
Flussi turistici ISTAT in Toscana: comunicazione e scadenze
Chi esercita una locazione breve o turistica in Toscana, anche in forma non imprenditoriale, è tenuto a comunicare i dati relativi al movimento degli ospiti per finalità statistiche.
Registrazione giornaliera dei flussi
Ai sensi dell'articolo 72 della L.R. Toscana 61/2024, i dati relativi ai movimenti turistici devono essere registrati giornalmente mediante la procedura telematica prevista.
La rilevazione riguarda gli arrivi, le partenze e le presenze turistiche, secondo le informazioni richieste dal sistema statistico competente.
Comunicazione mensile e assenza di ospiti
Gli adempimenti statistici riguardano anche i periodi senza movimento turistico. Le modalità di compilazione e chiusura del calendario mensile devono essere verificate presso l'ufficio statistico territorialmente competente.
Quale piattaforma utilizzare?
La piattaforma e le modalità operative dipendono dal territorio e dalle indicazioni degli enti competenti. Per il territorio della Città Metropolitana di Firenze è utilizzato il sistema Turismo5.
Sanzioni per omessa comunicazione
La comunicazione dei flussi turistici è distinta dalla trasmissione dei dati degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web e dagli adempimenti relativi all'imposta di soggiorno.
È consigliabile conservare le ricevute e le conferme delle comunicazioni effettuate, insieme alla documentazione amministrativa della locazione.
Regione Toscana – Informazioni ufficiali sulle locazioni turistiche
Imposta di soggiorno in Toscana: obblighi e scadenze
Quando il Comune ha istituito l'imposta di soggiorno, il locatore o il gestore deve rispettare le disposizioni comunali relative a riscossione, esenzioni, rendicontazione, riversamento e conservazione della documentazione.
Tariffe, periodi di applicazione, esenzioni e scadenze per i versamenti e le comunicazioni periodiche non sono uniformi in tutta la Toscana. Occorre quindi consultare il regolamento e il portale tributario del Comune in cui si trova l'alloggio.
Dichiarazione annuale: scadenza del 30 giugno
Esempio: per l'imposta di soggiorno relativa al 2026, la dichiarazione annuale deve essere presentata ordinariamente entro il 30 giugno 2027.
L'adempimento è previsto dall'articolo 4, comma 1-ter, del D.Lgs. 23/2011. La dichiarazione annuale ministeriale è distinta dalle rendicontazioni e dai versamenti periodici richiesti dai singoli Comuni.
Dichiarazione telematica dell'imposta di soggiorno – Ministero dell'Economia e delle Finanze ↗
Checklist operativa
| Adempimento | Cosa verificare | Ente o portale |
|---|---|---|
| Qualificazione attività | Forma non imprenditoriale o imprenditoriale; servizi offerti; organizzazione. | Consulente, SUAP, Camera di commercio. |
| Avvio | Comunicazione telematica oppure SCIA. | SUAP competente per territorio. |
| Requisiti immobile | Agibilità, impianti, requisiti igienico-sanitari, sicurezza. | Comune, tecnici abilitati. |
| CIN | Richiesta, esposizione esterna e indicazione negli annunci. | BDSR Ministero del Turismo. |
| Ospiti | Accreditamento e invio delle schedine. | Questura – Alloggiati Web. |
| Flussi | Registrazione e trasmissione statistica, anche dei periodi senza movimento quando prevista. | Piattaforma territoriale indicata. |
| Imposta di soggiorno | Tariffe, esenzioni, dichiarazioni e versamenti. | Comune. |
| Regole locali | Limiti territoriali, autorizzazioni, urbanistica, condominio. | Comune e regolamenti applicabili. |
| Fisco | Contratti, imposte, ritenute, dichiarazione dei redditi, eventuale IVA. | Commercialista o consulente fiscale. |
Fonti e collegamenti ufficiali
- L.R. Toscana 31 dicembre 2024, n. 61 – testo vigente
- Regione Toscana – nuovo Testo unico e regolamento attuativo
- Regione Toscana – locazioni non imprenditoriali
- Regione Toscana – locazioni imprenditoriali
- Corte costituzionale – sentenza n. 186/2025
- Ministero del Turismo – BDSR e CIN
- Polizia di Stato – Alloggiati Web
- Approfondimento: regolamento affitti brevi Firenze
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Domande frequenti sulle locazioni turistiche in Toscana
La comunicazione al SUAP è obbligatoria anche per un solo appartamento?
Qual è la differenza tra CIR e CIN in Toscana?
Il CIN è obbligatorio anche per un solo appartamento?
Il CIN sostituisce la comunicazione regionale?
È obbligatorio comunicare gli ospiti tramite Alloggiati Web?
Devo comunicare anche i flussi turistici ISTAT?
Quando scade la dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno?
Serve un contratto scritto per la locazione turistica?
Posso offrire colazione e pulizie giornaliere?
Il Comune può vietare o limitare nuovi affitti brevi?
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La corretta qualificazione dell'attività e gli adempimenti dipendono dal Comune, dal numero degli immobili, dai servizi offerti e dal modello di gestione.
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