Affitti brevi in Sardegna: guida per affittare un immobile ai turisti
La Sardegna è una delle destinazioni turistiche più apprezzate d’Italia. Per chi possiede un appartamento, una villa o una casa vacanza, gli affitti brevi in Sardegna possono rappresentare un’opportunità per valorizzare l’immobile, soprattutto durante la stagione turistica.
Prima di affittare una casa ai turisti in Sardegna, è importante conoscere le disposizioni regionali e nazionali applicabili e distinguere la semplice locazione dalle attività ricettive organizzate, come le Case e Appartamenti per Vacanze (CAV).
Questa guida illustra la normativa sulle locazioni turistiche in Sardegna, con particolare attenzione alla L.R. n. 16/2017, alla comunicazione al Comune, al Registro Locazioni Occasionali, allo IUN e al Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Troverai inoltre indicazioni sugli obblighi relativi a SIRED-Ross1000, Alloggiati Web, all’eventuale imposta di soggiorno e agli aspetti fiscali, inclusa la cedolare secca, da valutare in base alla situazione concreta.
Il punto essenziale
In Sardegna le locazioni turistiche private sono definite locazioni occasionali a fini ricettivi e sono disciplinate dall’articolo 21-bis della L.R. 28 luglio 2017, n. 16.
Prima dell’avvio occorre comunicare al Comune il periodo di disponibilità, utilizzare la piattaforma RLO per la registrazione regionale, ottenere lo IUN, accedere a Ross1000 e richiedere successivamente il CIN.
1. Quadro generale
| Argomento | Regola o procedura |
|---|---|
| Normativa principale | L.R. Sardegna 28 luglio 2017, n. 16, articolo 21-bis |
| Denominazione regionale | Locazione occasionale a fini ricettivi |
| Avvio | Comunicazione preventiva al Comune |
| Registro regionale | Registro Locazioni Occasionali – RLO |
| Codice regionale | IUN – Identificativo Univoco Numerico |
| Codice nazionale | CIN tramite BDSR |
| Flussi turistici | SIRED-Ross1000 |
| Pubblica sicurezza | Alloggiati Web |
| Imposta di soggiorno | Da verificare presso il Comune |
I dati statistici sono un obbligo continuativo
Nel 2026 la Regione ha avviato la sospensione degli IUN e delle credenziali Ross1000 delle unità che non avevano trasmesso dati statistici dal 1° maggio 2023.
2. Normativa regionale
Articolo 21-bis – Locazione occasionale a fini ricettivi
La norma richiede la comunicazione al Comune del periodo di disponibilità dell’immobile e la trasmissione dei dati statistici sul movimento degli ospiti.
Registro regionale e IUN
Il registro regionale comprende strutture ricettive e immobili destinati alle locazioni occasionali. A ogni unità viene attribuito un Identificativo Univoco Numerico.
Distinzione tra CAV e locazioni
La circolare chiarisce la differenza tra mera locazione, gestione organizzata e attività ricettiva di casa e appartamento per vacanze.
3. Locazione occasionale o CAV?
| Locazione occasionale | Casa e appartamento per vacanze |
|---|---|
| Non è una struttura ricettiva | È una struttura ricettiva extralberghiera |
| Mera concessione dell’immobile | Gestione organizzata e non occasionale |
| Può riguardare una o più unità secondo la gestione concreta | Almeno tre unità abitative |
| Nessun servizio ricettivo durante il soggiorno | Accoglienza, recapito e pulizia a ogni cambio |
| Comunicazione al Comune e registro RLO | Procedura SUAPE e requisiti ricettivi |
Attenzione ai servizi
Colazione, somministrazione di alimenti, pulizie durante il soggiorno, cambio periodico della biancheria, babysitting o servizi turistici organizzati non sono compatibili con la mera locazione.
4. Comunicazione preventiva al Comune
La locazione occasionale è consentita previa comunicazione al Comune territorialmente competente, con l’indicazione del periodo di disponibilità dell’immobile.
- presentare la comunicazione prima dell’avvio;
- indicare il periodo di disponibilità dell’alloggio;
- verificare che la comunicazione sia effettuata prima della commercializzazione dell’alloggio;
- conservare il numero di protocollo comunale;
- comunicare variazioni, subentro o cessazione.
Novità dal 17 novembre 2026
La Regione ha annunciato che dal 17 novembre 2026 i dati inseriti in RLO Cittadino saranno inoltrati automaticamente via PEC al Comune competente. Fino all’entrata in funzione della nuova procedura occorre seguire le modalità di comunicazione comunale attualmente previste. Verificare eventuali successive istruzioni regionali e richieste integrative del Comune.
5. Registro Locazioni Occasionali e IUN
Dopo la comunicazione comunale, l’alloggio deve essere registrato nel sistema regionale RLO per ottenere lo IUN e le credenziali di accesso a SIRED-Ross1000.
- accedere con SPID, CIE o TS-CNS;
- inserire i dati del titolare e dell’immobile;
- indicare gli estremi della comunicazione comunale;
- completare l’istruttoria regionale;
- ricevere lo IUN e le credenziali Ross1000;
- verificare l’esattezza dei dati anagrafici.
Lo IUN deve comparire nella commercializzazione online
La normativa regionale richiede l’indicazione dello IUN negli strumenti online di comunicazione e commercializzazione.
6. CIN nazionale
Dopo l’attribuzione dello IUN e l’allineamento dei dati in Ross1000, il gestore può richiedere il CIN tramite la BDSR.
- verificare i dati in Ross1000;
- attendere l’allineamento con la banca dati nazionale;
- accedere alla BDSR con identità digitale;
- integrare o correggere i dati richiesti;
- ottenere il CIN;
- indicarlo negli annunci ed esporlo all’esterno.
Il CIN non sostituisce lo IUN
Lo IUN resta il codice regionale dell’alloggio, mentre il CIN è il codice nazionale. Gli obblighi regionali continuano anche dopo il rilascio del CIN.
7. SIRED-Ross1000 e flussi turistici
Le locazioni occasionali devono comunicare alla Regione i dati sul movimento degli ospiti tramite SIRED-Ross1000.
- registrare arrivi e presenze;
- comunicare anche i periodi senza movimento;
- mantenere aggiornati i dati dell’immobile;
- verificare l’esito degli invii;
- conservare ricevute e riepiloghi statistici.
| Adempimento | Sistema |
|---|---|
| Registro e IUN | Registro Locazioni Occasionali |
| Arrivi e presenze | SIRED-Ross1000 |
| Ospiti alla Questura | Alloggiati Web |
| Imposta di soggiorno | Portale comunale |
Possibile sospensione dello IUN
Il mancato invio prolungato dei dati statistici può comportare la sospensione dello IUN, delle credenziali Ross1000 e dell’iscrizione nell’archivio regionale.
8. Altri adempimenti
- stipulare un contratto scritto coerente con la finalità turistica;
- comunicare preventivamente l’attività al Comune;
- ottenere lo IUN e il CIN;
- comunicare gli ospiti tramite Alloggiati Web;
- trasmettere i flussi tramite Ross1000;
- verificare l’imposta di soggiorno comunale;
- rispettare gli obblighi nazionali di sicurezza;
- evitare servizi incompatibili con la locazione;
- comunicare tempestivamente cessazione o variazioni.
Sicurezza dell’immobile
Per le unità destinate a locazioni brevi o turistiche sono previsti estintori portatili a norma (almeno uno per piano e uno ogni 200 m² o frazione) e dispositivi funzionanti di rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio. L’esenzione dai rilevatori riguarda gli immobili per cui è escluso con certezza il relativo rischio, secondo le FAQ ministeriali. Le locazioni imprenditoriali devono rispettare anche gli ulteriori requisiti di sicurezza degli impianti.
📊 Quadro riassuntivo degli obblighi di gestione
| Ambito | Piattaforma / Adempimento | Cosa fare in concreto |
|---|---|---|
| Sicurezza pubblica | Alloggiati Web (Polizia di Stato) | Comunicare i dati degli ospiti entro 24 ore dall'arrivo; per soggiorni inferiori a 24 ore, entro 6 ore dall'arrivo. |
| Statistica regionale | SIRED / Ross1000 | Trasmettere arrivi e presenze, nonché le eventuali comunicazioni di assenza di movimento, secondo modalità e scadenze previste dalla Regione Sardegna. |
| Tassazione locale | Imposta di soggiorno | Se istituita dal Comune, applicare l'imposta secondo il regolamento locale, gestire esenzioni e dichiarazioni e riversare gli importi nei termini previsti. |
Imposta di soggiorno
Dove istituita, l’imposta può applicarsi anche alle locazioni turistiche. Tariffe, esenzioni, dichiarazioni e riversamenti dipendono dal regolamento comunale.
9. Contratti e regime fiscale degli affitti brevi
Le locazioni brevi disciplinate dall’articolo 4 del D.L. 50/2017 sono contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Le locazioni per finalità turistiche possono avere anche durata maggiore: non tutti i contratti turistici sono quindi locazioni brevi ai fini fiscali.
Contratto, registrazione e servizi
È prudente predisporre un contratto scritto. Per i contratti non superiori a 30 giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti non è normalmente richiesta la registrazione, salvo casi particolari. Nelle locazioni brevi sono ammessi i servizi strettamente connessi all’uso dell’immobile, come la fornitura iniziale di biancheria e la pulizia dei locali; servizi tipicamente alberghieri possono modificare la qualificazione dell’attività.
Cedolare secca al 21% e al 26%
Quando ricorrono i requisiti per l’opzione, la cedolare secca sui redditi da locazione breve è pari al 21% per una unità immobiliare scelta dal contribuente e al 26% per le altre unità. In alternativa può trovare applicazione la tassazione ordinaria. La disciplina va distinta dalle regole sull’esercizio imprenditoriale e dagli obblighi degli intermediari.
Attività imprenditoriale
Il numero di immobili, l’organizzazione e le modalità effettive di gestione incidono sull’inquadramento fiscale. Prima di applicare la cedolare secca occorre verificare la disciplina vigente nell’anno d’imposta e la propria situazione concreta.
Fonti: Agenzia delle Entrate – aliquote locazioni brevi e Ministero del Turismo – FAQ CIN.
10. Fonti ufficiali e link utili
11. Domande frequenti
Serve una comunicazione al Comune?
Sì. La comunicazione preventiva deve indicare il periodo di disponibilità dell’immobile.
Come si ottiene lo IUN?
Dopo la comunicazione comunale si registra l’alloggio nel Registro Locazioni Occasionali.
Il CIN sostituisce lo IUN?
No. IUN e CIN sono codici distinti e restano entrambi necessari.
Una locazione occasionale è una CAV?
No. La CAV è una struttura ricettiva imprenditoriale organizzata, composta da almeno tre unità abitative.
Quale cedolare secca si applica agli affitti brevi?
Se ne ricorrono i requisiti, il 21% per una unità immobiliare scelta dal contribuente e il 26% per le altre.
Quali dispositivi di sicurezza sono richiesti?
Estintori portatili a norma e rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio, salve le esenzioni specificate dalle FAQ ministeriali.
Dal 17 novembre 2026 cambia la comunicazione al Comune?
Sì. La Regione ha annunciato l’inoltro automatico via PEC tramite RLO Cittadino a partire da tale data, con possibilità di richieste integrative comunali.
Ross1000 sostituisce Alloggiati Web?
No. Ross1000 riguarda i flussi statistici; Alloggiati Web riguarda le comunicazioni alla Questura.
Serve assistenza per un immobile in Sardegna?
Studio Polli assiste proprietari e gestori nella verifica degli adempimenti, nella gestione dei contratti e negli aspetti fiscali delle locazioni brevi.
