Il punto essenziale
Gli obblighi cambiano in base al ruolo concretamente svolto dall’intermediario. Chi si limita a mettere in contatto locatore e conduttore è soggetto soprattutto alla comunicazione dei dati; chi interviene anche nell’incasso o nel pagamento del canone deve inoltre applicare e versare la ritenuta prevista dalla disciplina delle locazioni brevi.
La qualifica formale del soggetto — portale, agenzia o property manager — non è decisiva: conta l’attività effettivamente svolta nella conclusione del contratto e nel flusso finanziario.
Novità dal periodo d’imposta 2026
Il regime fiscale delle locazioni brevi per le persone fisiche opera, in generale, entro il limite di due appartamenti destinati a locazione breve. Per gli intermediari resta essenziale acquisire dati coerenti sul locatore, sull’immobile, sul CIN e sul rapporto gestito.
1. Intermediari che intervengono nel pagamento
Gli intermediari che intervengono nel pagamento
Gli intermediari che intervengono nella fase del pagamento del canone di locazione concordato per l'affitto breve svolgono un ruolo importante nella facilitazione delle transazioni finanziarie tra il locatario e il locatore. Questi intermediari possono offrire servizi di pagamento sicuri e convenienti per entrambe le parti coinvolte. Ecco alcuni tipi di intermediari che potrebbero essere coinvolti in questa fase:
Piattaforme di prenotazione online: Le piattaforme di prenotazione online, come Airbnb, Booking.com, VRBO e altre simili, spesso forniscono un sistema di pagamento integrato che consente agli ospiti di effettuare il pagamento del canone di locazione tramite la piattaforma stessa. Questi intermediari raccoglieranno il pagamento dagli ospiti e lo tratterranno fino al momento concordato per il pagamento al locatore. Questo aiuta a garantire che il locatore riceva il pagamento in modo sicuro e che l'ospite abbia una protezione durante la transazione.
Servizi di pagamento online: Ci sono anche servizi di pagamento online che possono essere utilizzati come intermediari per facilitare i pagamenti tra locatari e locatori nelle locazioni brevi. Questi servizi consentono di inviare e ricevere pagamenti in modo sicuro tramite bonifico bancario, carte di credito o altre opzioni di pagamento elettronico. Possono essere integrati nelle piattaforme di prenotazione o utilizzati come un sistema di pagamento separato.
Agenti immobiliari o intermediari locali: In alcuni casi, agenti immobiliari o intermediari locali possono fungere da intermediari nella fase di pagamento del canone di locazione per le locazioni brevi. Possono raccogliere il pagamento dall'ospite e trasferirlo al locatore o agire come custodi dei fondi durante la durata della locazione.
Property Manager:
Una terza categoria di intermediari è rappresentata dai Property Manager, figure professionali sempre più diffuse nel settore delle locazioni brevi. A differenza delle agenzie tradizionali, i Property Manager non si limitano alla semplice mediazione tra locatore e inquilino, ma gestiscono in modo continuativo e completo l’immobile per conto del proprietario.
Tra i servizi offerti rientrano:
- pubblicazione degli annunci sui vari portali online;
- gestione delle prenotazioni;
- comunicazione con gli ospiti;
- accoglienza e consegna delle chiavi;
- pulizia e manutenzione dell'immobile;
- riscossione del canone di locazione e gestione degli adempimenti fiscali (compresa, in molti casi, la trasmissione dei dati all'Agenzia delle Entrate e il versamento della cedolare secca, se previsto).
In questo modello, il Property Manager agisce quasi come un "gestore esterno" dell’intera attività ricettiva, spesso con un mandato ampio da parte del locatore. È una soluzione scelta frequentemente da chi vuole affittare in modo professionale il proprio immobile, senza occuparsi direttamente della gestione operativa.
| Caratteristiche | Agenzie Immobiliari | Portali Online | Property Manager |
|---|---|---|---|
| Tipo di intermediazione | Fisica, tradizionale | Digitale, tramite piattaforma | Professionale e operativa |
| Pubblicizzazione immobile | Annunci su vetrine locali o portali | Annunci su piattaforma proprietaria | Multicanale, su vari portali online |
| Gestione prenotazioni | Manuale, tramite contatti diretti | Automatizzata sulla piattaforma | Automatizzata e gestita per conto del locatore |
| Incasso del canone | Direttamente al locatore | Online tramite piattaforma | Gestito dal Property Manager |
| Consegna chiavi / accoglienza | In genere l’agenzia | Il locatore | Il Property Manager |
| Rapporto con l’inquilino | Limitato alla visita e contratto | Assente o minimo | Completo, dal check-in al check-out |
| Gestione adempimenti fiscali | Generalmente non prevista | Limitata (solo alcuni portali) | Spesso inclusa (es. versamento cedolare secca) |
Gli intermediari che intervengono nella fase del pagamento del canone di locazione possono offrire vantaggi come la sicurezza delle transazioni, la gestione dei rimborsi o delle controversie e la semplificazione del processo di pagamento per entrambe le parti coinvolte. Tuttavia, è importante notare che le specifiche modalità di pagamento e gli intermediari coinvolti possono variare a seconda della piattaforma o dei servizi utilizzati, nonché delle preferenze delle parti coinvolte nella locazione breve.
Le norme in tema di locazioni brevi differenziano gli obblighi per gli intermediari in riferimento alla tipologia di servizio offerto ai locatori. Il Provvedimento distingue infatti tra:
■ intermediari che svolgono unicamente attività di intermediazione limitandosi a mettere in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare pre brevi periodi;
■ intermediari che intervengono anche nella fase del pagamento del canone di locazione concordato per l'affitto breve.
2. Ruolo dell'intermediario
Cosa prevede la normativa in tema di intermediari
Il Decreto legge n. 50 del 2017
Il ruolo dell'intermediario è duplice e riguarda tanto il monitoraggio delle operazioni con obbligo di comunicazione dei dati all'Amministrazione Finanziaria, quanto l'assunzione della veste di sostituto d'imposta occupandosi del prelievo dell'importo del 21% a titolo di ritenuta.
Fonte: Il Sole 24 ore Manovra fiscale Guida pratica al DL 50/2017, Luglio 2017
Chi esercita attività di intermediazione immobiliare anche tramite l'utilizzo di portali telematici, ha l'obbligo di trattenere una ritenuta del 21% (che è pari all'aliquota ordinaria della cedolare secca) all’atto del pagamento al beneficiario dei canoni e versarla allo Stato. Questa trattenuta è possibile solo se il pagamento avviene tramite l’intermediario, non si applica agli scambi di denaro diretti tra locatore e inquilino. Il locatore provvede poi a pagare le imposte direttamente tramite la propria dichiarazione dei redditi.
Poiché l’intermediario deve comunicare all’Agenzia delle entrate i dati del contratto stipulato deve richiedere tutti i dati anagrafici e il codice fiscale del locatore, nonché tutti i dati relativi all'immobile da locare. Non deve comunicare nulla se il suo contributo è esclusivamente quello di proporre l’immobile in locazione, ma il contratto viene stipulato direttamente tra le parti.
3. Categorie di intermediari
Le categorie di intermediari che intervengono nelle locazioni brevi
La prima categoria degli intermediari è in genere costituita dalle classiche agenzie immobiliari , ossia quelle che si svolgono la propria attività in tutte le località turistiche e non e pubblicizzando gli immobili da dare in affitto. Esse accompagnano le persone interessate a visionarli e quindi stipulano il contratto per conto del locatore, senza avere però l'incarico di incassare il corrispettivo del canone di locazione. Attraverso questa tipologia di intermediari, infatti, il pagamento del canone viene sempre effettuato direttamente al locatore dell'immobile, in contanti, con assegno o bonifico, anche se l'agenzia immobiliare provvede a consegnare le chiavi accompagnando l'inquilino senza che, quindi, ci sia alcun incontro tra locatore e inquilino.
La seconda categoria di intermediari è invece costituita dai portali on line, che oltre a mettere in contatto tra loro i locatori con i possibili inquilini, prevedono la possibilità di pagare direttamente online il canone di locazione. In questo caso, è il locatore stesso che provvede ad accogliere l'inquilini con la consegna materiale delle chiavi e il pagamento viene regolato completamente in anticipo sul portale.
4. Monitoraggio e trasmissione dei dati
Gli obblighi informativi a carico degli intermediari
L’Agenzia delle Entrate ha rivisto le procedure per la comunicazione dei dati relativi alle locazioni brevi richiedendo maggiori informazioni. In data 17.03.2022 è stato pubblicato il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate (prot. 86984/2022) con il quale vengono ridefinite le procedure per la comunicazione delle informazioni anagrafiche, reddituali e catastali relative ai contratti di locazione breve sottoscritti con l’intervento di intermediari immobiliari o di coloro che gestiscono portali telematici.
Coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, residenti e non residenti nel territorio dello Stato e che intervengono esclusivamente nella conclusione dei contratti di locazione breve devono comunicare all'Agenzia delle Entrate:
- • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
- • durata del contratto;
- • indirizzo dell'immobile locato;
- • corrispettivo del canone lordo;
- • anno di riferimento
- • dati catastali dell'immobile.
L'indicazione dei dati catastali, che è stata resa facoltativa in fase di prima applicazione, è stata resa obbligatoria na decorrere dalle comunicazioni relative ai dati riferiti all'anno 2023.
Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.
I soggetti non residenti, se in possesso di una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del TUIR, trasmettono i dati per il tramite della stabile organizzazione, mentre i soggetti non residenti nel territorio dello Stato che risultino privi di stabile organizzazione in Italia, per trasmettere i dati si avvalgono di un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600.
La comunicazione dei dati è effettuata entro termine del 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
Tale comunicazione deve essere effettuata attraverso il software telematico predisposto dall'Agenzia delle Entrate. Il software si trova in Home > Schede informative e servizi > Comunicazioni > Contratti di locazione brevi. Il Portale prevede un software di predisposizione e il successivo software di controllo ai fini del corretto invio.
Con tale comunicazione possono essere trasmessi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore ai 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impres, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i congtratti di concessione in gofimento dell'immobile stipulati dal comodatario, aventi la stessa durata.
5. La ritenuta di acconto
Le regole per l'effettuazione della ritenuta di acconto da parte degli intermediari
Decreto Legge n. 50 del 2017
Per la seconda categoria di intermediari, residenti e non residenti che intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi delle locazioni brevi, sussiste l'obbligo di effettuare la ritenuta del 21% sull'ammontare del canone di locazione lordo, all'atto del pagamento al beneficiario.
Il beneficiario, in sede di predisposizione della propria dichiarazione dei redditi, dovrà indicare i canoni di locazione percepiti esercitando l'opzione per la cedolare secca, in tal caso la ritenuta del 21% operata dall'intermediario esaurice il proprio debito fiscale.
Nel caso in cui lo stesso beneficiario, invece, non intenda esercitare l'opzione per la cedolare secca, preferendo la tassazione ordinaria Irpef, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
La ritenuta è versata dall'intermediario entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata.
Ritenuta 2026.
Anche dopo l’aumento della cedolare secca al 26% per gli immobili successivi al primo, la ritenuta operata dagli intermediari resta pari al 21% ed è sempre effettuata a titolo di acconto.
Con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017 è stato istituito il codice tributo da utilizzare per il versamento tramite modello F24 e sono stati pure indicati i codici da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento.
In sede di compilazione del modello F24, il suddetto codice tributo è esposto nella sezione ERARIO, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.“ e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.
Nel caso di versamento della ritenuta da parte del rappresentate fiscale, nella sezione “Contribuente” del modello F24 il campo “codice fiscale” è valorizzato con il codice fiscale del soggetto rappresentato, intestatario della delega; il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” è valorizzato con il codice fiscale del soggetto rappresentante, intestatario del conto di addebito, unitamente all’indicazione nel campo “codice identificativo” del codice “72”.
6. Obbligo di certificazione
Il modello certificativo per le locazioni brevi
Gli intermediari che intervengono anche nella fase del pagamento del canone hanno l'obbligo anche di certificare al beneficiario mediante la c.d. Certificazione Unica le ritenute effettuate.
Il termine per la presentazione della Certificazione Unica sulle locazioni brevi è il 16 marzo di ogni anno. Entro la stessa data l'intermediario ha l'obbligo di rilsciare la certificazione ai vari proprietari degli immobili per i quali lo stessao intermediario è intervenuto nel pagamento del canone di locazione.
Il modello CU locazioni brevi deve essere trasmesso telematicamente all'Agenzia delle Entrate direttamente dall'intermediario tramite i servizi online oppure tramite l'intervento di un intermediario.
Gli intermediari all'interno del modello CU possono trovare l'apposita sezione denominata Certificazione Redditi - Locazioni brevi.
7. Comunicazione Locazioni Brevi
Obbligo di trasmissione dei dati dei contratti conclusi tramite intermediari
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche tramite portali telematici, devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite, quando intervengono nella conclusione del contratto.
La comunicazione va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
I dati da comunicare sono:
- nome, cognome e codice fiscale del locatore;
- durata del contratto;
- indirizzo dell’immobile;
- corrispettivo lordo;
- anno di riferimento;
- dati catastali dell’immobile;
- CIN, ove richiesto nelle comunicazioni fiscali.
Intermediari che operano la ritenuta.
Quando l’intermediario incassa o interviene nel pagamento del canone, deve operare la ritenuta del 21%, rilasciare la Certificazione Unica al locatore e trasmettere la CU all’Agenzia delle Entrate. In tale ipotesi, la trasmissione dei dati tramite Certificazione Unica assolve anche l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti.
Attenzione.
Gli intermediari che non intervengono nel pagamento e non operano la ritenuta restano tenuti alla Comunicazione Locazioni Brevi entro il 30 giugno dell’anno successivo.
| Tipo intermediario | Ritenuta 21% | CU | Modello 770 | Comunicazione Locazioni Brevi |
|---|---|---|---|---|
| Intermediario che mette solo in contatto le parti e interviene nella conclusione del contratto | No | No | No | Sì, entro il 30 giugno |
| Intermediario che incassa o interviene nel pagamento | Sì, 21% | Sì | Sì | Assolta tramite CU, se i dati sono correttamente certificati |
L’omessa, incompleta o infedele comunicazione è sanzionata ai sensi dell’art. 11, comma 1, D.Lgs. 471/1997, con sanzione da euro 250 a euro 2.000, ridotta alla metà in caso di invio corretto entro quindici giorni dalla scadenza.
Sono previste sanzioni per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione in base a quanto prevede l’art. 11, comma 1, del D.Lgs. 471/1997 (da 250 a 2.000 euro).
👉 Attenzione: questo adempimento non riguarda i singoli locatori privati, ma solo gli intermediari. I privati che affittano direttamente devono limitarsi a dichiarare i redditi nel 730 o Redditi PF.
L'Agenzia delle Entrate rende disponibile il Software di compilazione della Comunicazione relativa alle Locazioni Brevi.
8. Conservazione dati
Il Provvedimento prot.n. 132395/2017 dispone inoltre che i soggetti intermediari siano tenuti alla conservazione degli elementi posti a base delle informazioni da comunicare all'Agenzia delle Entrate e dei dati dei pagamenti in cui siano intervenuti o dei corrispettivi incassi per il periodo previsto dall'articolo 43 del D.P.R. n. 600/1973.
9. Imposta di soggiorno
Il DL 50/2017 in sede di conversione ha previsto anche uno specifico obbligo a carico degli intermediari che intervengono nel pagamento dei canoni di locazione breve, ossia la gestione della tassa di soggiorno.
Gli intermediari, infatti, sono tenuti a trattenere, oltre alla ritenuta del 21%, anche la tassa di soggiorno riscuotendola dal cliente che alloggia nell'immobile e al successivo pagamento nelle casse Comunali con le modalità previste dal regolamento Comunale.
Le regole che riguardano le locazioni brevi, con durata non superiore a 30 giorni, stabiliscono che gli intermediari possono incassare il canone o i corrispettivi dell’imposta di soggiorno, e sono questi soggetti ad essere responsabili di presentare la dichiarazione e di versare le somme, i gestori che non incassano questa tassa non devono dichiarare altro.
10. Sintesi degli obblighi fiscali
- Ritenuta 21% sul canone lordo, da versare allo Stato (solo se il pagamento avviene tramite l'intermediario).
- Comunicazione locazioni Brevi all’Agenzia delle Entrate (locatore, importi, immobile, durata entro il 30 giugno con l'indicazione dei dati catastali, il CIN e i dati dei locatori.
- Certificazione Unica da rilasciare al locatore entro i termini fiscali.
- Modello 770 per il riepilogo delle ritenute effettuate.
Esempi pratici
- Canone lordo: EUR 1.000
- Ritenuta 21%: EUR 210
- Commissione agenzia: EUR 80
- Importo al locatore: EUR 710
- Canone lordo: EUR 1.000
- Spese di pulizia non comprese nel canone: EUR 100
- Ritenuta 21% (€1000x21%): EUR 210
- Commissione agenzia: EUR 80
- Importo al locatore: EUR 610
- Canone lordo: EUR 1.000 + € 80 (provvigione dovuta dal locatore)
- Ritenuta 21% (€1080x21%): EUR 227
- Importo al locatore: EUR 853
La provvigione concorre alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall'intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto.
Codice Tributo
Per il versamento della ritenuta, l’intermediario usa il codice tributo 1919 nel modello F24, sezione Erario.
Conservazione e Certificazione
Gli intermediari devono conservare i dati fiscali e anagrafici e trasmettere la Certificazione Unica al locatore per le ritenute operate.
Tassa di Soggiorno
Se prevista dal Comune, l’intermediario trattiene e versa anche la tassa di soggiorno, con obbligo dichiarativo.
11. Domande frequenti
La ritenuta di acconto del 21% deve essere sempre trattenuta e versata dall'intermediario?
L'applicazione della ritenuta nelle locazioni brevi deve essere fatta solo nel caso in cui l'intermediario intervenga nel ciclo dell'incasso o pagamento del canone di locazione breve.
Nell'ipotesi in cui il locatore abbia due immobili locati con l'intervento dell'intermediario relativamente al pagamento, la ritenuta deve essere effettuata al 21% per il primo immobile e al 26% per il secondo immobile?
Nonostante l'aumento dell'aliquota della cedolare secca dal 21% al 26% per i redditi da canoni di locazione breve dal 1° gennaio 2024, la Circolare n. 10/2024 ha chiarito che l'ammontare della ritenuta operata dagli intermediari resta invariata al 21%.
Gli intermediari non residenti che intervengono nei pagamenti o incassano i canoni delle locazioni brevi hanno l'obbligo di nominare un rappresentante fiscale in Italia?
Gli intermediari non residenti che hanno una stabile organizzazione in Italia effettuano gli adempimenti previsti tramite la stabile organizzazione. I soggetti residenti in uno Stato membro dell'UE, privi di una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia. I soggetti residenti al di fuori dell'UE devono invece nominare un rappresentante fiscale tra i soggetti di cui all'articolo 23 del DPR 600/1973.
Un intermediario con sede in Germania, che gestisce un portale online per locazioni brevi in Italia, ha l'obbligo di nominare un rappresentante fiscale residente in Italia?
No, l'intermediario tedesco può adempiere direttamente agli obblighi di ritenuta e di comunicazione previsti dall'articolo 4 del D.L. 50/2017.
L'intermediario che riceve il pagamento della locazione tramite un assegno bancario ma intestato al locatore, è tenuto ad operare la ritenuta?
L'intermediario che riceve il pagamento della locazione tramite un assegno bancario, intestato al locatore, non è tenuto ad operare la ritenuta, in quanto, in questo caso, riveste il mero ruolo di tramite per la consegna dell'assegno dal conduttore al beneficiario locatore.
La ritenuta del 21% effettuata dall'intermediario è a titolo definitivo?
La ritenuta del 21% operata dagli intermediari avviene sempre a titolo di acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal proprietario dell'immobile (oppure comodatario e/o sublocatore).
In caso di comproprietà e locazione conclusa tramite intermediario ma stipulata unicamente da uno dei comproprietari, come deve essere rilasciata la certificazione unica della ritenuta?
Per le locazioni brevi concluse con l'intervento di un intermediario anche nel pagamento, se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari dell'immobile, la ritenuta è certificata unicamente nei suoi confronti, solo lui potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio imponibile fiscale. Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il corrispettivo della locazione pro-quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o la tassazione ordinaria Irpef.
Cosa si intende per corrispettivo lordo del canone di locazione?
Per corrispettivo lordo derivante dal contratto di locazione si intende l'ammontare dovuto dal conduttore sulla base dei contratti di locazione breve.
Le spese per i servizi accessori concorrono al corrispettivo lordo su cui effettuare la ritenuta di acconto del 21%?
Le spese per servizi accessori non concorrono al corrispettivo lordo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti. Devono invece ritenersi incluse nel corrispettivo lordo anche le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni.
Come gestore di una LT, se mi rivolgo ad un’agenzia per la gestione dell’immobile in modalità affitti brevi , la sua percentuale non rientra nell’ imponibile da assoggettare a ritenuta d’acconto? La base imponibile per la ritenuta sono solo le notti più le spese di pulizia?
La commissione dell'intermediario a tuo carico rientra nella base imponibile per il conteggio della ritenuta del 21%. Se affitti a 100 e Airbnb ti prende 5 e l'agenzia ti prende 20 , la ritenuta non la paghi su 75, ma la paghi su 100.
Serve una verifica sul ruolo dell’intermediario?
La corretta individuazione degli obblighi dipende dal contratto, dai flussi di incasso e dalle attività effettivamente svolte.